Cách giải quyết tranh chấp đặt cọc khi mua nhà

No comments

UBND Q.Ninh Kiều giao chúng tôi kết hợp với Phòng Tài nguyên môi trường, Ban Quản lý dự án nâng cấp đô thị TP Cần Thơ và UBND P.An Khánh kiểm tra, xác minh, báo cáo đề xuất hướng giải

Hỏi về giải quyết tranh chấp đặt cọc khi mua nhà; quyền sử dụng đất được thừa kế; tại sao không ký xác nhận hoàn công nhà?

Hỏi: Ông A. đặt cọc một số tiền để mua căn hộ của tôi. Trong thỏa thuận đặt cọc có nội dung, ông A. sẽ mất khoản tiền đã đặt cọc nếu không mua nữa.
Quá ngày hẹn ký hợp đồng mua bán, ông A. đưa ra lý do bị bệnh hiểm nghèo, khoản tiền để mua căn hộ phải dành vào việc điều trị nên ông không có khả năng mua nữa… Vậy tôi có được quyền “phạt cọc” bằng cách giữ lại số tiền đã nhận đặt cọc của ông A. hay không?

Trả lời

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự thì thỏa thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự; do đó, việc đặt cọc chỉ có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau:

– Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;
– Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;
– Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;
– Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Nếu có tranh chấp về tài sản đặt cọc, các bên có thể thương lượng với nhau. Nếu việc thương lượng không thành, một trong các bên có quyền khởi kiện ra tòa án. Việc xử lý tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc được giải quyết căn cứ vào hướng dẫn tại mục I.1 Nghị quyết số 01/2003/NQ – HĐTP ngày 16/4/2003 của Tòa án nhân dân Tối cao. Cụ thể như sau:

a) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc;

b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc;

c) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc vô hiệu làm hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên vô hiệu khi đặt cọc đó vô hiệu;

d) Trong các trường hợp được hướng dẫn tại các điểm a và c mục I.1 này, nếu cả hai cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan thì không phạt cọc.

Như vậy, không phải trong mọi trường hợp có thỏa thuận đặt cọc mà xảy ra tranh chấp thì đều có chế tài phạt cọc. Chỉ những trường hợp thuộc một trong hai điểm a và c như trên và không thuộc trường hợp hai bên cùng có lỗi hoặc không thuộc trường hợp gặp sự kiện bất khả kháng/trở ngại khách quan thì mới thực hiện được chế tài phạt cọc theo quy định của pháp luật. Trường hợp này, nếu ông A. chứng minh được đã xảy ra sự kiện bất khả kháng (bằng những giấy tờ chứng tỏ có việc điều trị tai biến tại bệnh viện) thì việc phạt cọc không được thực hiện.

Hỏi: Bố mẹ tôi lấy nhau từ hồi chiến tranh và có với nhau 12 người con nhưng không có giấy đăng ký kết hôn. Bố mẹ tôi có một ngôi nhà và 2.000m2 đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1995 do bố tôi đứng tên.
Năm 2009, bố tôi bệnh qua đời, có để lại di chúc nhưng không công chứng và không có ai làm chứng nên di chúc đó không hợp pháp. Mẹ tôi bị bệnh tai biến và hiện đang sống cùng tôi.

Xin hỏi khối tài sản trên có được gọi là tài sản chung của bố mẹ tôi không? Mẹ tôi không có khả năng hành vi thì có được nhận 1/2 tài sản trên? Tôi có thể quản lý phần tài sản của mẹ được không? 1/2 tài sản còn lại chia đều cho 12 người con, nhưng có một người đã mất tích từ năm 2000 đến nay vẫn chưa trở về.

Gia đình cũng không thông báo việc này cho địa phương biết và hiện tên người này vẫn còn trong hộ khẩu gia đình. Vậy người này có được hưởng tài sản?

Vào tháng 6-2011 gia đình có họp bàn và thống nhất để tôi đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chúng tôi đã làm biên bản và UBND xã đã xác nhận. Sau đó tôi đã nộp hồ sơ cho phòng tài nguyên – môi trường huyện sang tên cho tôi (hộ Nguyễn Thị A), hiện vẫn chưa nhận được sổ mới (đợt tháng 6-2011 cả huyện làm lại sổ mới cho dân, khi nào có sổ là cả huyện sẽ nhận được sổ mới trong đó có hộ của tôi).

Sổ sẽ đứng tên tôi (hộ Nguyễn Thị A) thì 1 hoặc 2 người trong số anh chị của tôi có được quyền đòi chia tài sản khi tất cả anh chị em đều chưa muốn chia hay không? Và chia như thế nào trong trường hợp tôi đã đứng tên hoặc đang chờ cấp sổ?

Rất mong chuyên mục tư vấn sớm giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời

Trước tiên bạn cần lưu ý di chúc không có người làm chứng và không được công chứng hoặc chứng thực vẫn có giá trị pháp lý nếu người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép, đồng thời nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

Trên cơ sở đó, di chúc của bố bạn sẽ được xem là hợp pháp nếu thỏa mãn các điều kiện trên và có đầy đủ nội dung gồm:

1. Di chúc phải ghi rõ: a) Ngày, tháng, năm lập di chúc; b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc; c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản hoặc xác định rõ các điều kiện để cá nhân, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản; d) Di sản để lại và nơi có di sản; đ) Việc chỉ định người thực hiện nghĩa vụ và nội dung của nghĩa vụ.

2. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu; nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Mặc dù sống chung không có đăng ký kết hôn nhưng do bố mẹ bạn đã sống chung với nhau từ trước ngày 3-1-1987 nên vẫn được pháp luật công nhận là vợ chồng. Vì vậy, bất chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (đối với ngôi nhà và 2.000m2 đất) chỉ thể hiện tên bố bạn nhưng đây cũng được xem là khối tài sản chung của bố mẹ bạn do đã được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân của 2 người.

Hiện tại việc mẹ bạn bị tai biến không đồng nghĩa với việc sẽ bị mất quyền sở hữu và quyền sử dụng đối với ½ khối tài sản chung của vợ chồng bà, cũng như quyền thừa kế đối phần tài sản thừa kế trong khối di sản thừa kế của chồng bà để lại.

Vì vậy, trong trường hợp không có di chúc hợp pháp thì phần di sản thừa kế của bố bạn để lại (1/2 khối tài sản chung của vợ chồng) phải được chia theo pháp luật thành những phần đều nhau cho mẹ bạn và tất cả những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác của bố bạn.

Trên có sở đó, nếu bố bạn chỉ có 12 người con và không còn cha mẹ nữa thì phần di sản thừa kế của ông để lại phải được chia đều cho 13 người (bao gồm mẹ bạn và 12 người con).

Cần lưu ý, chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền tuyên bố một người mất tích, hoặc chết. Vì vậy cho đến thời điểm bố bạn chết, quyền thừa kế của người con không rõ tung tích vẫn được pháp luật thừa nhận. Hơn nữa, ngay cả trường hợp người con đó bị chết trước hoặc cùng thời điểm mà bố bạn chết thì con của người đó (nếu có) cũng vẫn được hưởng thừa kế thế vị đối với phần di sản mà người đó sẽ được hưởng thừa kế nếu còn sống.

Tương tự, việc mẹ bạn bị tai biết mạch máu não sẽ không đương nhiên được xem như bị mất năng lực hành vi dân sự. Chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của một tổ chức giám định có thẩm quyền.

Trường hợp mẹ bạn mất năng lực hành vi dân sự, và cha bạn cũng đã chết thì người con cả của mẹ bạn sẽ là người giám hộ đương nhiên của mẹ bạn; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.

Trường hợp là người giám hộ của mẹ bạn (nếu bà bị mất năng lực hành vi dân sự theo phán quyết của Tòa án) thì bạn có thể được quyền quản lý tài sản của mẹ bạn (việc định đoạt tài sản của người giám hộ phải được thực hiện vì lợi ích của người được giám hộ.

Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và các giao dịch khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ).

Theo quy định của pháp luật dân sự, việc định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý và theo phương thức thỏa thuận. Việc xác định các thành viên trong hộ gia đình sẽ căn cứ vào sổ hộ khẩu.

Vì vậy, trong trường hợp một trong các thành viên của hộ gia đình bạn muốn được chia quyền sử dụng đất là tài sản chung của hộ, nhưng các thành viên còn lại không đồng ý thì thành viên đó có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết (trước khi khởi kiện đến Tòa án, tranh chấp phải được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất).

Hỏi: Tôi là hộ dân bị giải tỏa ở đường Nguyễn Văn Cừ (TP Cần Thơ). Cuối năm 2011, tôi có mua căn nhà 40m2 tại khu tái định cư thuộc dự án nâng cấp đô thị TP Cần Thơ ở P.An Khánh, Q. Ninh Kiều.
Đầu tháng 5 vừa qua, tôi được UBND Q.Ninh Kiều hướng dẫn đến Ban Quản lý dự án nâng cấp đô thị TP Cần Thơ xin xác nhận hồ sơ hoàn công để Phòng Tài nguyên môi trường quận làm thủ tục cấp chủ quyền nhà. Lúc đầu Ban quản lý dự án đến kiểm tra và nói tầng lửng, mái che không đúng chuẩn để xác nhận nhưng tôi không đồng ý vì tôi là người mua lại nhà, đâu có lỗi gì.

Sau đó, ban quản lý dự án đã bỏ qua lỗi này nhưng lại bắt lỗi khác là tôi xây dựng rào tạm phía trước lấn chiếm vỉa hè nên từ chối xác nhận hồ sơ hoàn công. Trong khi đó, cũng trong tháng 5 vừa qua, cán bộ Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị có kiểm tra và kết luận nhà tôi xây dựng phù hợp quy chế xây dựng của khu dân cư.

Như vậy trong trường hợp tôi vi phạm lấn chiếm vỉa hè thì sẽ chịu phạt về hành vi này, sao lại lấy lý do đó mà không xác nhận hồ sơ nhà của tôi?

Trả lời

Chúng tôi có nhận được hồ sơ của bà Tư và qua kiểm tra thấy phần lửng, mái che của nhà bà Tư không phù hợp quy định của khu dân cư và có cho tồn tại. Hiện nhà bà Tư không được ký xác nhận hoàn công là do bà làm hàng rào sắt lấn chiếm vỉa hè. Qua kiểm tra, Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị đã phát hiện 88 hộ dân tại khu dân cư này có hành vi lấn chiếm vỉa hè như vậy.

Chúng tôi không ký xác nhận hồ sơ hoàn công cho bà Tư là căn cứ theo quy chế quản lý xây dựng tạm thời trong khu tái định cư của dự án nâng cấp đô thị được ban hành từ đầu năm 2010. Theo quy chế này, hộ dân chỉ được phép xây dựng trong phạm vi lô nền được giao, không được lấn ranh mặt bằng, lấn ranh không gian xung quanh lô nền được cấp trong quá trình xây dựng. Nếu bà Tư tháo hàng rào này thì chúng tôi sẽ ký xác nhận hoàn công ngay để Phòng Tài nguyên môi trường Q.Ninh Kiều làm các thủ tục hợp thức hóa nhà cho bà. Còn trong kết luận kiểm tra tình trạng nhà bà là phù hợp quy chế, cán bộ kiểm tra cũng đã đánh dấu vào ô vi phạm lấn chiếm vỉa hè.

UBND Q.Ninh Kiều giao chúng tôi kết hợp với Phòng Tài nguyên môi trường, Ban Quản lý dự án nâng cấp đô thị TP Cần Thơ và UBND P.An Khánh kiểm tra, xác minh, báo cáo đề xuất hướng giải quyết đối với trường hợp bà Tư. Việc bà Tư lập thủ tục làm chủ quyền nhà trong khu tái định cư trên theo quy định phải có ý kiến của Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị, nêu rõ nhà xây có phù hợp hay không, nếu không thì do vi phạm gì. Theo tôi, trường hợp này Ban quản lý dự án nâng cấp đô thị có thể xác nhận hiện trạng nhà có hàng rào vi phạm như trên cho bà Tư. Còn việc có đồng ý cấp chủ quyền nhà cho bà Tư hay không là thẩm quyền của cơ quan cấp giấy chủ quyền. Riêng những trường hợp vi phạm của các hộ khác, chúng tôi đang kết hợp với cơ quan chức năng kiểm tra và yêu cầu khắc phục theo quy định.