Những đối tượng được mua căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước là ai?

No comments

Theo quy định tại Điều 127 Khoản 1 Điểm b Luật Đất đai 2003 (Sửa đổi, bổ sung 2009), các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; trường

Hỏi những đối tượng nào được mua căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước; gặp ai để đòi nhà khi chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng; mua nhà bằng giấy viết tay rủi ro thế nào?

Hỏi: Gia đình tôi đến sống ở Tp.HCM chưa lâu, thuộc diện gia đình có công với cách mạng. Hiện nay, chúng tôi đang thuê nhà để ở.
Vợ chồng tôi muốn mua một căn nhà để ổn định cuộc sống. Mới đây, tôi có nghe nói về việc mở rộng điều kiện cho người dân được mua căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước. Nhưng tôi chưa hiểu rõ quy định đó như thế nào.

Do đó, tôi muốn biết, những đối tượng nào được phép mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định mới nhất? Có được mua nhà ở dạng này nếu chưa có sổ đỏ không? Gia đình tôi xin cảm ơn!

Trả lời:

Căn cứ vào quy định tại Điều 25 Nghị định 34/2013/NĐ-CP ngày 22/4/2013 về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước, nhà ở cũ thuộc diện được bán thì chủ thể được mua phải là người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở, đóng tiền thuê nhà ở đầy đủ theo quy định của pháp luật, có đơn đề nghị mua nhà ở và nhà ở đó không có khiếu kiện, tranh chấp.

Vì thế, nếu muốn mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước thì người mua phải là người đang thuê nhà ở đó và tất nhiên phải thuộc các đối tượng được thuê mau, thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước.

Về đối tượng thuê mua, thuê nhà ở xã hội và điều kiện được thuê mua, thuê nhà ở xã hội thuộc sở hữu Nhà nước; đối tượng được thuê nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước thì bạn có thể tham khảo thêm tại Điều 12 và Điều 14 Nghị định trên.

Hỏi: Tôi muốn biết khi chủ đầu tư thế chấp dự án cho ngân hàng thì những người đã mua dự án phải gặp chủ thể nào để đòi nhà.
Cụ thể, hiện tôi và nhiều người khác đã mua nhà ở dự án bằng hình thức nộp tiền góp vốn cho chủ đầu tư.

Theo quan sát của chúng tôi, thời gian đầu sau khi góp vốn thì tiến độ dự án vẫn bình thường. Nhưng gần đây, chúng tôi được biết dự án đã ngừng thi công do thiếu tiền.

Đặc biệt, chúng tôi nhận được thông tin là chủ đầu tư đã thế chấp dự án cho một ngân hàng. Vấn đề này khiến chúng tôi vô cùng lo lắng và bất an.

Tôi muốn hỏi nếu chuyện đó là thật thì chúng tôi nên gặp ngân hàng hay chủ đầu tư để giải quyết? Nếu hai bên đùn đẩy cho nhau thì trách nhiệm thuộc về ai?

Trả lời:

Theo Điều 2 Khoản 3 Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT, đối tượng áp dụng của thông tư này bao gồm doanh nghiệp kinh doanh BĐS có nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án xây dựng nhà ở bán cho cá nhân, tổ chức được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Điều 10 Điểm B Khoản 2 Thông tư 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT quy định, đối với trường hợp doanh nghiệp kinh doanh BĐS đã thế chấp dự án để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở, doanh nghiệp này phải thay đổi nội dung đã đăng ký để rút bớt tài sản đảm bảo là nhà ở hình thành trong tương lai bán cho bên thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Do đó, chủ đầu tư có quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án đầu tư của mình theo quy định của pháp luật. Đối với trường hợp dự án đầu tư đã được doanh nghiệp kinh doanh BĐS thế chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự khác thì doanh nghiệp phải thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp (rút bớt tài sản thế chấp) đã đăng ký trước khi bán nhà ở đó cho cá nhân, tổ chức. Đồng thồi, để vay vốn mua nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng cùa doanh nghiệp, bên thế chấp chỉ được thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại một tổ chức tín dụng.

Đối với trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp theo quy định trên thì sẽ không được tiếp tục thế chấp theo hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở đó. Theo quy định, hợp đồng thế chấp phải được đăng ký giao dịch đảm bảo và công chứng.

Theo thông tư, nhà ở hình thành trong tương lai muốn thế chấp phải có đủ các điều kiện: đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chưa bị kê biên thi hành án, đã xây dựng xong phần móng nhà ở…

Như vậy, trong trường hợp của bạn, thông tin bạn đưa ra chưa cụ thể. Bạn cần xem xét dự án đã đủ điều kiện thế chấp không, chủ đầu tư thể chấp theo hình thức nào đã thực hiện theo đúng thủ tục hay chưa? Nếu đúng thì việc làm của chủ đầu tư là hợp pháp và sau này chủ đầu tư trả nợ cho ngân hàng thì quyền lợi của bạn vẫn được đảm bảo.

Hỏi: Tôi muốn biết mua nhà bằng giấy viết tay rủi ro như thế nào. Cụ thể, hiện gia đình tôi đang rất cần nhà để ở.
Vì thế, khi có một người quen muốn bán căn nhà cấp 4 thì gia đình tôi định hùn tiền để mua căn nhà này. Nhưng chủ nhà đề nghị mua bán bằng giấy viết tay vì lý do khách quan. Gia đình tôi khá băn khoăn. Tôi không biết nếu mua nhà bằng giấy viết tay, sau này sẽ làm giấy chứng nhận quyền sử dụng sau có được không?

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 127 Khoản 1 Điểm b Luật Đất đai 2003 (Sửa đổi, bổ sung 2009), các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Do đó, tất cả các hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay đều không được công nhận kể từ thời điểm 1/7/2004.

Điều 167 Khoản 3 Điểm a Luật Đất đai 2013 có quy định, hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, tăng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng, trừ một số trường hợp pháp luật quy định khác.

Pháp luật không công nhận việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản là nhà, đất bằng giấy viết tay. Vì thế, bạn sẽ không có sơ sở để thực hiện việc đăng ký đất đai, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hay nói cách khác, nhà ở nêu trên không được coi là tài sản của thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn.