Người mua nhà có thể tự đăng ký biến động quyền sử dụng đất không?

No comments

Cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi tên của vợ và chồng trên sổ đỏ trên cơ sở giấy cam kết do người chồng lập.

Hỏi người mua nhà có thể tự đăng ký biến động quyền sử dụng đất; ghi giá bán đất trong giấy mua bán thấp hơn thực tế sẽ gặp rủi ro gì; đất bố mẹ cho trước khi kết hôn thì sổ đỏ ai đứng tên?

Hỏi: Hiện tôi đã đặt cọc một số tiền mua nhà cho người bán, hai bên cũng đã viết giấy mua bán tại văn phòng công chứng tư nhân.
Qua tìm hiểu một số vụ việc, tôi thấy có không ít trường hợp bên bán lấy cớ gây khó dễ cho người mua. Thậm chí, khi nhận gần hết tiền của bên mua thì viện đủ lý do rồi sau đó bỏ trốn.

Vì vậy, nhằm tránh rủi ro, tôi muốn trong đợt đóng tiền tiếp theo, ngay khi ký hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, bên mua là tôi sẽ thanh toán tiền cho người bán và giữ luôn sổ đỏ/hồ sơ để tự thực hiện sang tên có được không?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật, thủ tục tặng cho, chuyển nhượng như sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Bước 2: Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Việc hoàn thành nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và nộp thuế thu nhập cá nhân là điều kiện bắt buộc để được xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính, hai bên phải thỏa thuận với nhau. Thông thường, bên mua nộp lệ phí trước bạ và bên bán nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a, b, Khoản 2, Điều 9, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;”

Do đó, khi có đầy đủ hồ sơ và thực hiện đầy nghĩa vụ nêu trên, bên mua hoàn toàn có thể tự đi đăng ký biến động quyền sử dụng đất.

Hỏi: Hiện tôi sắp bán một mảnh đất cho gia đình bà H. Mới đây, bên mua là bà H đã đề nghị tôi ghi giá trong giấy mua bán thấp hơn 1/3 giá bán đất thực tế.
Bà H nói với tôi, giấy tờ mua bán đất sẽ phải công chứng. Trong giấy này ghi giá thấp hơn nhưng bà sẽ vẫn trả đủ số tiền thực tế mà hai bên đã thảo thuận trước đó.

Tôi không nỡ làm mất lòng bà H vì là chỗ quen biết. Tuy nhiên, tôi vẫn không yên tâm khi làm vậy. Tôi muốn hỏi, tôi có thể gặp những rui ro gì nếu làm theo lời bên mua?

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi tư vấn như sau: Bạn có thể gặp những rủi ro như có thể xảy ra tranh chấp nếu bà H không có thiện chí thực hiện. Để yêu cầu bên bán phải bán theo giá thấp hơn thực tế, họ có thể sử dụng hợp đồng được công chứng với giá thấp. Đặc biệt, khi có kiện cáo, tranh chấp thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu.

Bên cạnh đó, Luật Thuế thu nhập cá nhân đã quy định, thu nhập từ chuyển nhượng nhà đất là thu nhập chịu thuế. Luật Quản lý thuế cũng đã quy định, hành vi khai sai để giảm số tiền thuế phải nộp, gian lận thuế, trốn thuế là hành vi vi phạm pháp luật.

Người khai sai để giảm số tiền thuế phải nộp có thể bị xử phạt bằng các chế tài: nộp đủ số tiền thuế khai thiếu, bị phạt tiền thuế chậm nộp trên số tiền thuế thiếu, bị phạt 10% số tiền thuế khai thiếu. Thậm chí, còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự vì tội trốn thuế.

Hỏi: Sang đầu năm sau, tôi và người yêu dự định tổ chức đám cưới. Bố mẹ chồng tương lai chia cho anh ấy một mảnh đất để sau khi cưới vợ chồng tôi xây nhà ở riêng.
Tôi muốn hỏi luật sư, nếu bây giờ chồng tôi làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) khi chúng tôi chưa cưới tôi thì sau này thành vợ chồng mảnh đất này cũng chỉ thuộc quyền sở hữu riêng của chồng tôi phải không? Nếu như vậy, sau này có được bổ sung tên tôi (là vợ) vào sổ đỏ không?

Trả lời:

Dựa trên những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi xin trả lời như sau:

Tại Khoản 1, Điều 27, Luật Hôn nhân và Gia đình đã quy định: “Tài sản chung của vợ chồng gồm những tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng, cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thỏa thuận. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng. Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó là tài sản chung”.

Còn tại Điều 32, Luật Hôn nhân và Gia đình quy định: “Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng, cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng…”.

Theo những quy định trên, mảnh đất này là tài sản riêng của chồng bạn nếu mảnh đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho riêng chồng bạn và ngày cấp đất trước thời điểm đăng ký kết hôn.

Trường hợp bạn muốn được bổ sung tên mình trên sổ đỏ khi hai người đã kết hôn, bạn nên thỏa thuận với chồng mình, từ đó, chồng bạn phải lập giấy xác nhận ngôi nhà trên là tài sản chung của vợ chồng và đồng ý để bạn cùng đứng tên trên sổ đỏ, giấy cam kết phải có được hứng thực hoặc công chứng.

Cơ quan có thẩm quyền sẽ ghi tên của vợ và chồng trên sổ đỏ trên cơ sở giấy cam kết do người chồng lập.